Долги по ипотеке - сколько у вас времени на погашение и когда банк забирает квартиру?

Долги по ипотеке квартиры, которую человек уже считает своей, могут действительно довести до отчаяния, поскольку такие кредиты, в принципе, удовольствие недешевое и потерять все на середине пути не хочется никому. Рассказываем, что делать, если задолжали банку по ипотеке, как избежать проблем и договориться с банком, и главное, какой момент может стать решающим в вашем вопросе.

Как производится взыскание?

Если ситуация дошла до критичной и ваш банк, являясь залогодержателем, решил взыскать ваше имущество, он может обратиться в суд и потребовать взыскания залогового имущества, которое указано в договоре. В случае с ипотекой, это собственно квартира, которую вы взяли в кредит. В ряде случаев взыскание возможно и во внесудебном порядке, если это предусмотрено договором ипотеки. Если суд одобряет требования банка и подтверждает, что имущество подлежит взысканию, производится его реализация – квартиру продают на публичных торгах.

Как это происходит и сколько это все длится?

Если говорить о сроках, установленных согласно правилам, то предполагается, что суд должен вынести решение через 2 месяца после начала слушаний. Столько же должно занять исполнительное производство, начатое после решения суда для реализации имущества с торгов:

1. Когда назначен организатор публичных торгов, он должен принять решение о дате их проведения и сообщить о том, что они состоятся не менее чем за 10 дней до назначенной даты, но и не раньше, чем за 30 дней до нее. Сообщение о предстоящих торгах также должно содержать информацию о размере задатках, сроках, а также порядке их внесения. Размер задатка не может быть больше 5% от той цены заложенного имущества, которая назначена начальной продажной, то есть той, с которой торги будут стартовать.
2. Желающие принять участие в торгах должны заявить об этом и внести задатки.
3. В результате торгов побеждает тот участник, который предложил самую высокую цену за заложенное имущество. По итогам торгов между ним и их организатором подписывается протокол, фиксирующий результаты торгов.
4. После победы на торгах выигравший участник должен выкупить квартиру в пятидневный срок, уплатив покупную цену минус размер задатка.
5. Спустя еще пять дней после внесения средств победившим участником заключается договор купли-продажи между ним и организатором данных торгов.

Так оно в идеале должно быть. 2 месяца на суд, 2 месяца на реализацию и квартира в чужих руках. Но так ли происходит на самом деле? Не всегда.

Первые задержки по срокам происходят еще в суде первой инстанции. Редчайший случай, чтобы решение действительно было принято в срок – обычно все это занимает не менее полугода. Еще на полгода может растянуться эта история, если ответчик, он же должник, обжалует неугодное ему решение суда – снова заседание и все те же факторы, которые не позволяют оперативно рассмотреть дело. И наконец, если решение суда не изменится, а на имущество будет обращено взыскание, то за 2 месяца это тоже на практике не делается. В среднем исполнительные производства по таким вопросам длятся примерно 6 месяцев.

Соответственно, вместо 4 месяцев весь процесс без обжалования решения суда занимает примерно 1 год, а с обжалованием - и вовсе 1,5 года.

Так ли сильно банк хочет отнять у вас квартиру? Реально ли остановить процесс?

Вопреки расхожим мифам и домыслам, взыскание и реализация залога – это не лучший вариант для банка. Идеальный вариант для любого кредитора – это когда заемщик просто платит свои платежи по договору без просрочек. Когда банк дает займы и получает в срок платежи с процентами, такой процесс наиболее здоровый, ведь он получает средства, которые снова можно пустить «в работу». Если же он возмещает свои убытки, продавая квартиру через торги, он, конечно, тоже возвращает свои средства, но время, когда деньги могли работать на него, теряет, а весь процесс, напомним, может длиться и полтора года.

Не стоит додумывать о невероятной выгоде банков, которые забирают и продают квартиры – это дополнительные расходы на судебные тяжбы, на оплату труда сотрудников, которые этим занимаются и т.д. Потому, когда доходит непосредственно до торгов, банк не пытается заработать на квартире сверх суммы долга и процентов, а охотно продает ее за ту минимальную сумму, которая покроет его убытки. При этом, если в процессе разбирательств, у вас снова появится возможность платить по ипотеке или хотя бы оплачивать долги в рамках договора реструктуризации, высока вероятность того, что банк согласится пойти вам навстречу.

Когда банк имеет право забрать квартиру, а когда - нет?

Есть ограничения, защищающие не только банки, но и заемщиков. Так, например, нельзя отнять квартиру, если:

1. Размер неисполненного заемщиком обязательства не превышает 5% от стоимости предмета договора ипотеки.
2. Должник просрочил свои обязательства, обеспеченные залогом, менее чем на три месяца.

Когда высчитывается «допустимый» размер просрочки, то есть те самые 5%, считают их исходя из еще невыплаченной суммы по кредиту. Многие ошибочно рассчитывают этот показатель исходя из полной стоимости, и получают более крупную сумму, но она не верна.

Например:

Квартира стоила 4 млн. руб. На момент, когда у заемщика наступили проблемы с финансами, остаток по ипотеке составлял 1,5 млн. руб. Именно от этой суммы мы и считаем наши 5% - это будет сумма равная 75 тыс. руб. Соответственно, если заемщик просрочил платежи на сумму меньше 75 тыс. руб. за срок менее трех месяцев, обращаться в суд банк не будет. Это не имеет смысла.

Что делать, чтобы не допустить такой ситуации?

Порой случается форс-мажор и действовать приходится, уже имея кучу проблем. Иногда же возможность возникновения финансовых трудностей можно предвидеть. Так или иначе, первый, к кому вы должны обратиться в такой ситуации, это ваш банк. Особенно, если у вас серьезные проблемы и кредит вы брали не на максимально возможный срок.

В таком случае есть смысл попытаться продлить срок кредитования. Кроме того, банк может и сам вам предложить свои варианты выхода из положения. Под серьезными проблемами тут надо понимать потерю заемщиком работы и, как следствие, дохода на некоторое время, потерю трудоспособности, задержку или и вовсе невыплату работодателем заработной платы и другие форс-мажорные обстоятельства, который напрямую повлияли/-ют на вашу платежеспособность.

Второй вариант более сложный, но тоже действенный – это рефинансирование. Подробно про «Рефинансирование ипотеки - 2020. Условия и ставки» мы рассказали в нашей статье. Однако кое-что важное все же уточним. Если вы потеряли доход или вышли на просрочку, рефинансирование получить будет сложно, ведь, по сути, это оформление нового кредита на погашение старого и требования к заемщикам в таком случае тоже строгие.

Если проблемы с финансами у вас временные, можно рассмотреть самый простой и житейский вариант – перезанять на время. Так, если вам нужен срочный кредит или вы хотите найти самый выгодный кредит, вы с легкостью сможете найти их на нашем сайте.