Счет эскроу. В чем суть?

Раньше покупка жилья в возводимом доме таила в себе большие риски для граждан, ведь застройщик мог бесконечно долго затягивать со стройкой или вовсе объявить о банкротстве. Конечно, такие риски есть и сегодня, но благодаря механизму эскроу счета покупатель может хотя бы забрать все свои вложенные средства обратно. В нашей статье расскажем, в чем суть эскроу счетов, как в целом происходит сделка, что будет с деньгами при возникновении проблем.

Эскроу-счет — это спецсчет в банке. Он необходим для того, чтобы защитить интересы, как покупателя квадратных метров в новостройке, так и самой строительной организации. На этот счет гражданин направляет денежные средства и они там блокируются. Получить эти деньги строительная компания сможет только тогда, когда сдаст построенный дом. И сдать она должна в те сроки, что указаны в проектной декларации.

Если по каким-то причинам организация не сможет построить дом в указанные сроки, то покупатель жилья получает возможность забрать назад свои деньги со спецсчета.

По оценкам Центробанка, на 1 февраля 2024 года объем денежных средств, которые участники долевого строительства разместили на счетах эскроу, составил почти 5,7 трлн рублей. Общее число счетов эскроу регулятором оценивается в 926 тыс. штук.

Как происходит сделка с участием эскроу счетов?

Если гражданин определился с квартирой, которую он хочет приобрести, то ему следует обратиться в офис стройкомпании и подписать ДДУ. Далее открывается счет эскроу в банке. На этот счет будут внесены деньги после регистрации ДДУ.

Граждане, которые покупают квартиру без привлечения кредитов, вносят на счет свои деньги. Лица, которые берут ипотеку, переводят на данный счет заемные средства от банка.

Следующий этап — это завершение строительных мероприятий и ввод дома в эксплуатацию. Гражданин подписывает акт приема-передачи квартиры и может заселяться на свои квадратные метры. Деньги со спецсчета переводятся застройщику.

Сегодня многие граждане покупают жилье в ипотеку. Этому способствуют, в том числе льготные программы с господдержкой, в рамках которых можно получить выгодный кредит с низкой ставкой. Такие граждане часто интересуются, должна ли ипотека оформляться в том же банке, где открыт эскроу счет. Такого требования нет, поэтому для получения ипотеки можно выбирать любой банк без оглядки на специальный счет.

Как застройщик возводит дом без денег покупателей?

Если раньше стройкомпании, продавая объект на этапе котлована, сначала собирали средства с первых покупателей, а уже потом на эти деньги возводили дом, то с внедрением механизма эскроу счетов ситуация изменилась. Теперь застройщик возводит здание за свои деньги. При отсутствии собственных средств привлекает кредитные средства банка. Возможно, при таком подходе цена квадратного метра стала выше, но зато сделки стали для граждан более безопасными.

В каком банке открывается счет эскроу?

Банки, в которых открываются эскроу-счета, должны соответствовать определенным требованиям. Полный список банков, подходящих под все условия, можно посмотреть на сайте Центробанка. По состоянию на 1 марта 2024 года в этом перечне находятся 60 банков. Среди них, например, можно встретить Сбербанк, ВТБ, Почта Банк, Альфа Банк, Совкомбанк, Росбанк, Абсолют Банк и другие.

Что будет, если у банка отзовут лицензию?

Средства, которые размещены на эскроу-счетах, попадают под защиту страхования вкладов. Но, если по обычным депозитам сумма страхового возмещения доходит до 1,4 млн рублей, то в случае с эскроу-счетами средства защищены на сумму до 10 млн рублей.

Таким образом, даже в случае отзыва лицензии у банка средства на сумму до 10 млн рублей можно будет без проблем вернуть. Для большинства регионов страны, где стоимость квартир укладывается в  эту планку, рисков практически нет. В столице, конечно, цены на квартиры могут быть сильно выше, но и здесь можно риски свести к минимуму, открыв счет в крупной и надежной кредитной организации.

Что будет, если стройкомпания станет банкротом?

Суть механизма эскроу-счетов заключается в том, чтобы сохранить средства покупателя квартиры. Соответственно, если даже с застройщиком что-то случится, гражданин сможет полностью вывести свои капиталы со спецсчета. Бывают случаи, когда при банкротстве застройщика принимается решение о продолжении строительства объекта силами другой строительной организации. В такой ситуации гражданин уже сам решает: хочет ли он остаться в проекте или же желает забрать свои деньги.

В целом средства на спецсчете до момента возведения дома и передачи готовой квартиры принадлежат дольщику. Однако воспользоваться этими деньгами по своему усмотрению гражданин не сможет. Возврат денег возможен только в случаях неисполнения застройщиком своих договорных обязательств.

Напомним, что на нашем портале можно выгодно взять микрозайм. Специальная система фильтров и сравнений позволяет выбрать наиболее интересное предложение. Чтобы получить микрозайм, гражданам нужно заполнить простую заявку на сайте кредитора. Уже через несколько минут компания предоставит свой ответ. Если он будет положительным, то останется только подписать кредитный договор кодом из СМС. Далее МФО отправит деньги на банковскую карту гражданина.