Правила землепользования и застройки. Что можно и нельзя строить в определенных зонах?

А вы знали, что в каждом населенном пункте нашей страны территории разделены на определенные зоны? В одних зонах можно возводить высотки, в других запрещено ставить даже палатку. В данной статье мы расскажем о таком документе, как правила землепользования и застройки, а также разберемся, в каких зонах разрешено строительство, а в каких - нет.

Что такое ПЗЗ?

Это специальный документ, который утверждается Министерством строительства или комитетом по строительству конкретного города. Само формирование документа ложится на плечи архитектурного сообщества. Власти выбирают компанию, которая проведет зонирование территорий с учетом всех изменений в городе.

Оценивается множество факторов, по которым составляется документ. Проводится зонирование и определение разрешенных и запрещенных действий на той или иной территории.

Правила землепользования и застройки нужны для нескольких целей. Ограничения и разрешения, которые в них есть, позволяют урегулировать застройку, вырубку, снос и прочие нюансы внутригородских территорий.

Во-первых, ПЗЗ определяет архитектурный вид города. Документ позволяет сохранить от бюджетной или высотной застройки исторический центр города, запрещает вырубку лесов и парковых насаждений для застройки, исключает дачные кооперативы из центральной части города и так далее. Благодаря правилам, города обретают свой личный облик и имеют четко определенные спальные районы, прогулочные зоны, зоны промышленности и так далее.

Во-вторых, правила предотвращают опасную застройку. При составлении документа оценивается возможность строительства на территории тех или иных сооружений и вероятность их разрушения в результате особенностей изменения почвы, работы подземных рек или водоемов и так далее. Например, ПЗЗ предотвращают многоэтажную застройку на болотистых землях из-за высокой вероятности обрушения.

В-третьих, благодаря этому документу сохраняются зеленые зоны в городе. Парковые зоны, леса, реки и другие природные районы зачастую имеют полный запрет на возведение капитальных строений. При этом, в некоторых таких зонах запрещено не только строить, но и появляться на автомобильном транспорте. Так власти защищают зеленые зоны и их обитателей от жадных до земли строительных компаний.

В-четвертых, с учетом зонирования застройщики могут понять, в какой части города они могут реализовать свой проект и получить максимальную прибыль от этого с учетом инфраструктуры и соприкосновения с другими зонами. И частные застройщики могут выяснить, где и какой дом они смогут построить. Могут ли они возводить капитальное строение или им дозволено возвести только срубовое здание?

Ну и наконец-то, в-пятых, правила землепользования и застройки определяют вектор дальнейшего развития города с точки зрения строительства и межевания территорий.

Где можно посмотреть ПЗЗ?

После принятия документа муниципалитет обязан провести официальное опубликование документа со всеми разъяснениями в газете. Кроме того, документ в полном объеме будет храниться на ведомственных сайтах, например, на сайте городской администрации или министерства строительства города. Например, ПЗЗ Москвы размещены на сайте mos.ru.

Зоны

Как мы уже говорили ранее, благодаря правилам землепользования и застройки город делится на определенные зоны, которые определяют то, что на них происходит. Мы перечислим основные зоны, но стоит учитывать, что в некоторых городах власти прибегают к дополнительным нюансам в зонировании территорий. Зоны подразделяются на определенные группы, например, жилые, производственные, рекреационные и так далее.

Жилые зоны:

• Ж1 – частное жилищное строительство. Односемейные дома, инфраструктура, в том числе садовые товарищества.
• Ж2 – малоэтажная жилая застройка в частном секторе – до 3 этажей
• Ж3 – смешанная малоэтажная застройка, в том числе частные и многоквартирные дома
• Ж4 – Среднеэтажная жилая застройка – до 9 этажей
• Ж5 – Многоэтажная жилая застройка от 9 этажей и выше.

Общественно-деловые зоны:

• Д1 – многофункциональная общественная застройка
• Д2 – зона для объектов здравоохранения, науки, культуры, образования
• ДИ – зона с объектами многофункциональной общественно-деловой застройки с жилищным строительством

Производственные зоны:

• П1 – предприятия 4-5 классов вредности
• П2 – предприятия 2-3 классов вредности
• ПД – зона для объектов обслуживающих вышеуказанные производственные зоны.

Чем вреднее производство, тем дальше оно находится от жилых районов или города. Некоторые предприятия не вредят атмосфере и городу и могут вполне располагаться внутри района.

Зоны инженерно-транспортной инфраструктуры:

• И1 – городской транспорт
• И2 – воздушный транспорт
• И3 – железные дороги
• И4 – водный транспорт

Рекреационные зоны:

• Р0 – пляжные и спортивные зоны
• Р1 – леса
• Р2 – природные ландшафты
• Р3 – туристические зоны
• Р4 – природоохранные зоны

Здесь также необходимо пояснить. На данных территориях застройка запрещена полностью. Если на зоне Р1 еще можно устанавливать инфраструктурные объекты для обслуживания спортивных площадок и пляжей, то в природоохранной зоне запрещено даже останавливаться с палатками.

Зоны сельхозназначения:

• С1 – питомники и теплицы
• С2 – сельхозпредприятия
• С3 – садоводство

Как можно понять из вышеперечисленных пунктов, строительство можно вести только в тех зонах, которым соответствует застройка. Например, если это жилой дом высотой 6 этажей, то стоит обратить внимание на зону Ж4. Если же вы купили участок для застройки, и он оказался в рекреационной зоне, например Р3, то стоит учесть, что капитальную застройку вам возводить здесь нельзя – максимум сруб, который в любой момент может быть демонтирован по требованию природоохранных организаций.

Отметим, что вы можете попросить внести изменения в ПЗЗ по вашему участку или попытаться узаконить отклонение от ограничений по вашему участку по ПЗЗ, но власти могут и не одобрить ваше прошение. Тем не менее, такая возможность существует. Она регламентирована 40 статьей Градостроительного кодекса РФ.

Напомним, что на нашем сайте вы можете подобрать микрозаем на карту или потребительский кредит, если нуждаетесь в срочной финансовой помощи. У нас вы найдете множество МФО и банков, которые с радостью выручат вас в сложной ситуации.